首开物业人员在改造后的春秀路小区巡视                             ■记者 董一鸣/摄

        “居住了20多年的小区现在变了样，如今成了美丽社区。”石景山老山东里北社区居民张玉荣说。老旧小区经过改造，贴满小广告的楼道被粉刷一新，杂乱无章的“蜘蛛网”线路归拢入槽，3200个私装地锁被拆除，坑洼不平的道路被修复平坦……1440户住户尝到了老旧小区改造的“甜头”。

        “十三五”时期，首开集团肩负起“探索老旧小区改造全新模式，为老旧小区改造提供可复制、可推广经验”重任，在老旧小区综合整治、小区中心、基层社会治理建设及各方面打出“组合拳”，探索总结“首开经验”推进老旧小区综合整治、推动首都城市有机更新，取得显著成效。

        探索“首开模式”

        “纱窗破着洞，楼道黑乎乎，一群人围上来嚷嚷：‘这么多年你们干什么吃的？怎么不管我们？’”首开集团非经事业部副总经理费清记得第一次走进一个非经小区调研时的情形，“住户们满腔怒火，大家把我们当产权单位的人了”。

        首开集团是北京市唯一非经营性资产接收、管理、处置、运营的“航母”平台，接收在京市管非经资产及在京央企“三供一业”分离移交，这在全国尚属首创。接管的大多数非经资产有新中国成立前建造的，还有上世纪90年代福利分房、破产企业的房屋，大多没有电梯，小区环境差，与人民生活需求差距较大。

        首开集团党委书记、董事长潘利群表示，非经资产的接收、管理、运营与处置同老旧小区改造的基本要求是高度融合的，普遍存在基础设施薄弱、物业管理长效机制不健全等问题。接管非经资产后，首开集团投入大量人力、物力、财力进行维修维护，开展居住环境治理和改造。首开集团积极探索可借鉴、复制的“首开经验”，为老旧小区改造打出了一系列“组合拳”。

        首开集团非经事业部总经理李忠介绍，截至2020年12月底，平台接收管理非经移交资产3091万平方米，户数为47.89万户，为国企减负前行做出了贡献；累计投入改造资金8.16亿元，保障了非经资产运营和民生稳定。

        “新管家”接管老小区

        “之前没有物业的时候，小区私搭乱建、杂物乱堆乱放、小广告贴满楼道、路灯长年‘罢工’……”小区老住户常慧林说。2020年12月，春秀路小区402户居民通过集体投票方式，选聘首开集团首华物业公司入驻小区，结束了春秀路小区建成36年来没有物业的历史。

        “‘新管家’来了没几天，小区院里的落叶、绿化带里的枯枝都清理了。”春秀路小区居民王思平看到小区环境的变化喜笑颜开。

        “我们接管后，投入维修资金对小区进行更新改造，包括二次供水系统、电梯更新、屋面防水、更换院内下水管道主干线、污水提升泵房以及绿化工程，解决了住户多年的生活难题。”首开首华物业相关负责人说。

        据初步统计，首开接管以来已有438万平方米非经小区摆脱失管状态。截至2020年末，已接管的非经小区中，已签订物业管理协议的达11.52万平方米，实现收取物业费的达127.17万平方米，实现停车等单项收费的达1649.82万平方米。

        物业服务“先尝后买”

        走进西城区禄长街19号院，路面平坦整洁，车辆停放有序。让人看不出这是有30年历史的老旧小区。

        2019年夏天，居民石秀英得知禄长街头条19号院被列入老旧小区改造名单，在街道和社区协调下，3家产权单位将物业管理服务权限移交给首开集团天岳恒物业，成立“19号院大邻里物业服务中心”，并实行“先提供服务，再收取费用”，也就是让居民对物业服务“先尝后买”。老旧小区改造后，如果居民继续提出合理化建议，还可以微改造。

        “‘先尝后买’不仅提高了物业服务费收缴率，居民住得也踏实舒心，形成了老旧小区改造的良性循环。”中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌说。

        潘利群说，老旧小区改造要以“一区一议”“一楼一策”“一院一景”为原则，充分将“硬设施”与“软服务”有机结合。首开集团加快推进老旧小区综合治理和有机更新改造，提炼总结推广“首开做法”，积极探索可复制可推广的“首开模式”，形成多方参与、可持续发展的良性机制，加强老旧社区市场化、精细化服务治理，为建设国际一流和谐宜居之都贡献力量。