改造后的古城南路社区焕然一新                                     ■记者 董一鸣/摄

        位于石景山区古城南路社区院内的几棵大槐树遮住了大片阳光，树荫下，几个邻居聊得正欢，笑声不时从树荫里传出。自小区完成更新改造后，居住在五层高、红砖墙、窄窗户、紧邻长安街的古城南路社区居民也过上了“老小区、新环境、新生活”。

        增设保温层，升级节能窗，更换上下水管道，窗前见绿、楼前有花园……由首开集团首华物业负责的石景山区古城南路社区老旧小区综合整治工程完工后，使近50岁“高龄”的社区在改造中实现蜕变，被纳入北京城市更新“优秀案例”。

         聚焦居民需求改“痛点”

        建成于上世纪70年代的古城南路社区，有着老旧小区的“通病”，楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公共服务缺项……“大家被这些问题困扰多年，早就盼着老旧小区改造了。”居民庄阿姨说。

        2019年，古城南路社区纳入老旧小区综合整治名单。2020年，北京老旧小区改造方案中提出，对这类老旧小区实施改造时，要坚持改造与管理同步实施，完善物业管理制度，健全老旧小区长效管理机制。

        引入物业管家，便是第一步。2020年5月，一场面向全院1788户居民的“地毯式”入户调查开始，首华物业工作人员冲在第一线，“想让居民打心眼儿里接受物业，我们得先拿出行动，从被动的接诉即办转为主动的未诉先办。”

        通过调查研究，物业总结出社区“四难”，上下水堵塞难、停车难、绿地维护难、道路排水难。解决这“四难”，成为确定小区改造方案的依据。最终，古城南路社区确定了楼内上下水管线改造、室外弱电飞线入地、清除私装地锁、补建绿化、完善公共照明、增建养老服务、补建停车位等12项改造内容。每一项都是围绕居民所需，也实现了改造内容的因地制宜。

         健全机制改造与管理并重

        “老旧小区改造就得以问题为导向，聚焦居民关心的痛点与难点。不过，在改造前期居民意见往往难以统一。”首开集团首华物业公司物业二处经理助理汪扬介绍，为解决此类问题，依托“区企合作”平台机制，该项目部形成了“区企合作给政策、街道专班定方案、社区两委做推动、项目经理抓执行、区域管家精服务、各层各级有反馈”的闭环工作机制。在实施过程中，不断打造“党政企社民五位一体”社区治理共同体的首开模式，通过党建引领、政府赋能、国企担当、社会参与、居民协商，探索出老旧小区改造的长效机制。

        例如居民室内上下水改造，是老旧小区综合整治项目的难点之一。社区和施工方通过耐心讲解改造方案、改造范围划分的原因和依据，打消了居民心中的顾虑。

        在古城项目部办公楼，一张老旧小区改造情况表被贴在墙面上，首华物业工作人员介绍：“这张情况表就是根据居民意愿制定的改造明细图，以四种颜色区分改造情况，分别以红色代表同意改造，蓝色代表正在改造中，绿色代表改造完成，黑色代表不同意改造。通过深入互动交流，将政策传达至每一户居民，形成思想上统一，为完成上下水改造打下坚实基础。最终，南路东社区上下水改造率高达84%，南路西社区上下水改造率高达82%。”

        “在探索老旧小区改造长效机制的同时，首华物业也在不断探索‘物业+’模式，不仅补齐了社区生活配套设施短板，也实现了微利可持续。”汪扬介绍，“物业+”模式除了物业基础服务之外，居民想加什么，物业便对社区多余的低效资产空间进行再利用。“现在我们有主食厨房，因为小区老人比较多，他们就希望解决中午的吃饭问题，还有一些果蔬店，这些也是我们物业服务的一部分。”

         “区域管家”规范物业服务

        老旧小区改造不仅改变了居民的生活环境，也转变了传统物业服务思路，注重物业服务品质提升，形成以居民感受为中心的管家式服务理念，以“区域管家”的职能定位，由“只懂技术”“接诉才办”转变为“多能合一、主动作为、未诉先办”，提升了服务的及时性和满意率。

        改造后的古城南路社区，通过增加智慧设备实现小区安全监控、5G覆盖、环境监测、一键求助等多元化功能；逐步完善社区治理体系，建立物业管理数据一体化平台，全方位升级打造智慧平台，让物业管理工作有了更大发展空间。

        首华物业按照一级服务标准为小区提供相关服务，通过“先尝后买”方式培育居民“受益付费”意识，为老旧小区物业服务长效机制奠定坚实基础。

        首开集团相关负责人表示，2021年，首开共完成以集团为实施主体的50个老旧小区改造项目的申请立项工作，总建筑面积247.31万平方米，涉及3.67万户。首开集团在老旧小区改造方面不断积累经验，同时也在积极探索危旧楼改建方面的新路径，持续提升居民的获得感、幸福感。