双喇叭卡带收录机、羊拐、粮票、鞋楦儿……在通州老城区熊家胡同的巷子里，居民们捐出的“老物件”被摆放进胡同墙上新建造的栅格橱窗里，让这条整修一新的背街小巷一下子被满满的生活记忆和“烟火气”包围。这是由北京建工城市更新公司实施的通州区中仓街道背街小巷环境整治更新提升工程的一幕。

        城市更新一词近年来成为国内诸多城市转型升级的标签之一。无论是老旧小区和胡同改造，还是文化留存，亦或是环境综合修复，都属于这一范畴。而城市更新要做到既要“面子”更要“里子”，要思考城市更新后的利用与发展，让城市更新“动”起来，让老城真正“活”起来。

        10万亿“城市更新”市场

        今年10月，习近平总书记考察广东时强调，中国经济社会快速发展，城市建设日新月异。越是这样越要加强历史文化街区保护，在加强保护的前提下开展城市基础设施建设，有机融入现代生活气息，让古老城市焕发新的活力。

        相关研究报告显示，目前我国的城市更新市场将成为10万亿级别。仅以城市更新中老旧小区综合改造的体量来看，2020年全国已确定的各地计划改造城镇老旧小区数量达到3.9万个，重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

        中国城市科学研究会城市更新专业委员会主任委员、广东工业大学建筑与城市规划学院教授朱雪梅表示，历史文化是一座城市的灵魂，城市更新要学会像绣花一样注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。在改造老城开发新城的过程中，保护好城市历史文化遗产，延续城市文脉。

        西安建筑科技大学建筑学院城乡规划系教授、博士生导师张中华表示，国内许多城市存在着地方特色风貌的危机，尤其是一种标准化的建设模式，导致了很多城市形成了千城一面的格局，要赋予空间以情感来进行有机更新的改造，是对地方的保护与传承的一种思路。

        北京建工城市更新公司总经理宋鹏认为，如此巨大的市场规模应将城市更新融入到一座城市经济社会发展的全过程去思考和布局，通过制度层面的顶层设计，依靠科学的管理和先进的技术，实现城市更新项目在投融资、规划咨询、建筑设计、项目管理、工程总承包、运营创效等全过程、多方位的专业化服务，提供整体解决方案，做到既要有“面儿”，更要有“里儿”。

        城市更新软硬件同步推进

        住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴认为，城市更新要采取综合改造设计先行，通过BIM技术等为代表的现代信息建造技术，让图纸既包含硬件改造，又融入文化、环境等软件更新，便于政府、企业、居民了解改造全貌，同时要结合图纸编制“菜单式”整体改造目录和清单，让居民有“点餐”的机会。政府层面要集中补贴、政策力量，试点先行破解加装电梯为代表的综合改造难点，同时拓展PPP等融资建造运营模式，创新物业管理，让参与的企业投资能“算过账”，实现城市更新领域的可持续发展。

        2016年，北京首个以城市更新命名的国有企业——北京建工城市更新投资建设有限公司成立。由该公司参与的“建悦·体银谷”项目去年底竣工亮相。此次改造以老旧建筑为载体，以体育主题产业的导入为手段，提升原来厂区基础设施配套，设计合理、舒适、自由空间，突破了传统的办公及商业运营模式，实现了对城市空间场景及产业内容的双重有机更新。

        建立城市更新统筹平台

        今年7月，上海市城市更新中心揭牌成立后，统筹推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。随后，武汉市也成立了城市更新中心。广州市城市更新规划研究院院长骆建云表示，2015年，广州成立了城市更新局，2016年广州出台《城市更新办法》以及三个配套实施文件，从2019年开始，由广州市住房城乡建设局来统筹开展城市更新工作。

        2018年底召开的北京市委十二届七次全会上也提出，要用好疏解腾退空间，把“留白增绿”作为城市有机更新的重要内容，加强城市修补和生态修复，注重街区生态重塑，提升公共服务水平，提升人居环境质量。

        今年9月，北京市管企业参与老旧小区综合整治工作现场推进会上，市国资委党委书记、主任张贵林要求，市管企业要与属地政府深入对接、深度合作，形成可复制的模式，切实发挥市管企业示范带头作用。

        让“面子”修旧见新的同时，如何完善文化、生活，特别是解决好投资回报的“里子”问题依然在探索。宋鹏建议，让产业形成可持续发展，需要依托国有企业打造符合首都城市功能定位的城市更新平台，统筹推动相关工作才能让工作持续下去。

        中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为，发达国家在城市更新中，针对城市更新的特定区域制定专属政策和推动机制是值得借鉴的。

        行业专家建议，可以探索在改造、拆除区域适当放宽规划设计限制，特别是对拆除项目可以适当给予参与企业加建经营型、销售型面积，比如建设共有产权房、公租房等产品，并采取各区回收用作保障性住房的形式，既解决市民居住问题，又可以满足投资者的收益。还可以通过立体停车项目建设，增加整体收益反哺投资。适度放宽热计量、光伏发电等领域的特许经营权，让参与企业能够有更多渠道回收投资款，形成发展的良性循环。