我国有数量众多的房地产企业，所有房地产企业的业务活动都能归为五大类：投资、融资、开发、销售、运营。在这五大类业务活动中都存在风险，但相比而言，投资业务的风险最大，不少房地产企业都是因为在投资业务中没有做好风险管理，遭受了极大损失，因此，房地产企业对投资业务的风险管理能力，尤为重要。

          一、关于投资业务的风险分类

          风险是指一个事件产生人们所不希望的后果的可能性。对企业而言，风险就是客观存在的、影响企业目标实现的各种不确定性事件。

          对于任何一家企业，都会面临以下七类一般风险：市场风险、政策风险、信用风险、管理风险、法律合规风险、道德风险、不可抗力风险。

          但是，如果这家企业还开展投资业务，除了面临以上一般风险外，还将面临以下六类投资业务风险：项目固有风险、交易结构风险、投资分析风险、投资决策风险、项目投后管理风险、项目退出风险。

          二、关于投资业务的风险管理思路

          基于企业在投资业务中面临的上述十三类风险，为了尽最大限度实现投资收益，减少投资风险，需要对企业投资业务活动进行有效的风险管理，可以按照以下三步实施，第一步是风险识别，第二步是风险评估，第三步是风险应对（包括四种应对措施：风险规避、风险降低、风险转移、风险保留）。

          三、关于房地产企业几种主要投资业务模式的风险管理实务要点

          当前房地产企业主要存在以下四类投资业务模式：招拍挂模式、合作勾地模式、收并购模式和债权投资模式。

          下面结合前文所述投资业务风险管理的三步走思路，探讨一下各类主要投资业务模式下的风险管理实务要点。

          （一）关于招拍挂模式

          招拍挂模式，通常是指房地产企业在政府组织的招拍挂公开市场上参与竞买获取土地的模式。

          1.风险识别

首先，需要识别政策风险（拟获取项目当地房地产调控政策是否过严等）、市场风险（所在城市区域房屋去化速度是否过慢等）、项目固有风险（项目地块周边环境是否宜居）等。

          2.风险评估

          随后，需要评估之前识别出的各类风险对项目造成的不利影响，另外，需要在投资测算中进行压力测试，提高成本，降低预测的房屋销售价格、房屋去化周期等指标，评估对预测利润、预测IRR等投资收益指标实现程度造成的影响。

          3.风险应对

          最后，在风险评估的基础上，可通过在竞买材料中锁定竞买上限等手段进行风险降低，另外，也可通过引入合作方共同开发方式，进行风险转移。如上述风险应对和风险转移均很难实施，那么需要衡量是否能接风险评估的结果，如能接受就予以风险保留，继续竞买该项目；如不能接受就进行风险规避，放弃竞买。

          （二）关于合作勾地模式

          合作勾地模式，通常是指两家或两家以上房地产企业各自利用自身优势（通常一方具备资金优势，另一方具备资源优势）展开合作，向政府承诺完成相关义务，通过较低价格获取土地的模式。

          1.风险识别

          首先，需要重点识别政策风险（挂牌政策的产业引入义务及其他义务是否能够完成，如未能完成，是否会被取消竞得资格、没收保证金等）和合作方信用风险（合作方是否存在重大诉讼执行案件等）；同时与招拍挂项目一样，也需要识别市场风险、项目固有风险等。

          2.风险评估

          随后，需要重点评估合作方资金能力或者其获取资源的能力以及合作方按照挂牌文件要求完成产业引入等义务的能力；另外，需要评估识别出的其他风险对项目造成的不利影响。

          3.风险应对

          最后，在风险评估的基础上尽量实施风险降低措施，在合作协议中约定竞买价格上限，同时约定合作方未能实现出资义务或产业引入义务的违约责任；另外，可以通过要求对方总部集团公司承担保证责任进行风险转移。如上述风险应对和风险转移均很难实施，那么需要衡量是否能接受风险评估的结果，如能接受就予以风险保留，继续该项目合作；如不能接受就进行风险规避，放弃项目合作。

          （三）收并购模式

          收并购模式，通常是指以相应的投资对价收购全部或部分房地产项目资产或项目公司股权的投资模式，它又分为两种方式：第一是资产收购方式，即直接收购土地、在建工程或已建成房屋，第二是股权投资方式，即受让项目公司股权或者对项目公司增资。

          1.风险识别

          对于收并购模式，最重要的风险识别方法是尽职调查，对项目公司及项目本身开展法律、财务等尽职调查以及审计评估，全面识别项目公司及其交易对手的信用风险（负债率是否过高，对外负债是否逾期等）、管理风险（是否股权结构不清晰，是否公司治理陷入僵局等）、法律合规风险（是否涉及诉讼仲裁执行案件，是否已被行政处罚或面临行政处罚风险，股权是否被质押或查封，在交易双方或一方为国有企业的情况下本次投资是否满足国资交易要求等）和项目固有风险（资产是否已被抵押或查封，土地是否面临被收回的风险等）、交易结构风险（首付款比例是否过高，是否完成开发投资总额的25%以达到土地及在建工程转让条件等），另外，也需要识别政策风险（当地政府对房地产项目资产转让或者对项目公司股权转让是否有限制等）和市场风险（所在城市区域房屋去化速度是否过慢等）等。

          2.风险评估

          随后，需要评估通过尽职调查所识别出的各类风险等对投资该项目造成的不利影响。

          3.风险应对

          最后，在风险评估的基础上尽量实施风险降低措施，优化交易结构（降低首付款比例，共管交割前支付的收购款项等），同时，在交易文件中约定对方违反合同义务时须承担违约责任及投资方合同解除权等；另外，可以通过要求对方总部集团公司承担保证责任进行风险转移。如上述风险应对和风险转移均很难实施，那么需要衡量是否能接受风险评估的结果，如能接受就予以风险保留，继续收购该项目；如不能接受就进行风险规避，放弃对该项目的收购。

          （四）债权投资模式

          债权投资模式，通常是指投资方直接向项目公司提供借款，收取固定投资收益回报的投资模式。

          1.风险识别

          对于债权投资模式，最重要的风险识别方法也是尽职调查，对拟投资的项目公司以及项目本身开展法律、财务等尽职调查（如交易对手提供了其他主体或其他财产进行担保，还需要对担保人及担保财产也一并尽调），从而全面识别交易对手的信用风险（项目公司负债率是否过高，担保主体是否具备足够的偿还能力等）、法律合规风险（是否涉及诉讼仲裁执行案件等）和项目固有风险（是否资产或股权已被抵质押或查封等）、交易结构风险（放款前提条件是否过少，对方增信措施是否不足等）。

          2.风险评估

          然后，需要评估识别出的各类风险对收回本息所造成的不利影响；除了评估上述风险对项目第一还款来源的不利影响外，还须结合担保主体的信用及偿还能力评估上述风险对项目第二还款的不利影响。

          3.风险应对

          最后，在风险评估的基础上尽量实施风险降低措施，优化交易结构（设置资产抵押、股权过户、股权质押等放款前提条件）、约定投后管理权利（共管印章证照和所有银行账户、在董事会及股东会享有一票否决权、对方所有资金劣后分配、投资方享有降价销售权等），同时，在交易文件中明确约定对方逾期还款的严格违约责任；另外，可以通过要求对方总部集团公司及实际控制人承担连带保证责任进行风险转移。如上述风险应对和风险转移都很难实施，那么需要衡量是否能接受风险评估的结果，如能接受就予以风险保留，继续向对方提供借款；如不能接受就进行风险规避，放弃对该项目进行债权投资。

          综上所述，为了尽最大限度防范和控制在投资业务中的风险，房地产企业需要全面识别风险，准确评估风险，合理应对风险，从而实现企业的生存和可持续发展。